9月份深圳华润城成交40套，环比增加66.7%，部分房源价格回升，828新政按套均贷款测算可以使得月供减少1600多元。量价与贷款成本同步变化，核心区楼市是修复期的个案还是短期现象？
华润城，深圳楼市永远绕不过去的一个名字。今年9月份该片区成交了40套住宅，比8月份多出的16套住宅要高出近66.7个百分点；和去年同期9月份相比，则有约43%的增长。润府、润玺系列成交32套，较上月增加的14套涨幅达128.5%。
成交量回升之后，几个代表性户型的价格也随之出现变化，问题在于它又说明了什么。华润城的市场关注度并不是最近才有的。润府一期于2014年10月开盘，均价约为4.75万元/平方米，推出了400多套83至88平方米的小户型，在当天售罄之后销售金额达到了16亿元人民币。
2018年润府三期以均价8.55万、最低7.53万入市，吸引6776人参加摇号。2020年润玺一期开盘价达13.1万元，总价在千万元级别的房源售罄耗时仅用了不到一小时，认购冻结资金达到339亿元，并且相关消息一度冲上热搜。
当时，摇中房源被看作是难得的机会，在市场上得到大量的关注。“价格高点出现在了二十一世纪二十年代初期”。华润城部分二手房成交单价一度超过了20万元，个别户型挂牌价达到了27万元以上。
那段时间内，买家到中介门店咨询的时候是没有议价空间的。之后市场进入调整期，价格下跌，原先较高的预期被重新调整了，华润城也出现了成交减少、市场的再选择的情况。
现在的转变，首先是成交重新活跃起来，而不是回归到以前的高点。几个户型的成交记录可以更加具体地说明这一变化。润玺一期117平方米三房去年低位成交价曾跌至1459万元，今年8月又回到了1520万元；
润府一期88平方米小三房，去年年底约980万可以成交，到今年7月底已上涨至1012万。更受关注的是润玺一期一套175平米户型，在执行了“八二新政”之后的首个交易日为3050万元，折合单价达17.5万元。
该房源原业主买入价为2399万元，账面差额达651万元之多。其开盘最高价约为14.5万元每平方米，二手成交单价已经高于了开盘价格。但是单套房屋只说明了具体的交易节点，并不能直接代表整个小区所有房源的价格。
润玺二期的变化也比较明显。150平方米户型单价从今年1月的12.53万元涨到了7月份的14.24万元，半年来增加了近两万元。片区挂盘量由月初的439套上升至月末的570套，新增挂牌数量大于同期下架数量。
由此可以得出结论，市场不是只有买方才进来，还有业主选择出售。成交数量增多、挂牌数量增多的同时出现，表明交易活动量加大了，并不能把供求关系的变化看作是完全的改变。
政策是成交回升的前提条件。828新政把房贷期限延长到40年，用深圳二手房套均贷款265万元的口径计算的话，月供可以减少1600多块钱，但是实际节省的钱还会受贷款利率、首付比例、还款方式和银行认定结果的影响。
贷款期限变化会降低每月还款压力，原本处于观望状态的买家因此又重新进入市场。片区内有中介门店反馈带看量环比增加约三成，也出现浙江客户专程到深圳看房并在当天签约的个案，这些现象说明政策影响已经传导到看房和成交环节，但仍属于具体门店和个案表现。
深圳整体二手房数据也出现同步变化。9月二手住宅成交均价环比上涨1%，结束连续两个月下跌，议价空间从此前超过10%收窄至8.95%;全市二手住宅网签4455套，环比上涨4.2%，接近常被市场用作观察活跃度的5000套水平。
4月份南山定向优化政策之后，千万元级改善房源的去化周期缩小到原来的一半，购买力向核心区域集中的情况更加突出。华润城拥有科技园片区位置、地铁和商业配套等优势资源，项目规模大且部分房源房龄较新，物业服务也是其长期关注度的一部分，在改善置换需求中更容易被反复比较。
华润城意义并不是它可以成为深圳所有的小区代表，也不是单个户型成交量就可以确定市场的方向，它同时体现了成交、议价以及价格等几方面的变化。
润府一期2014年开盘均价为4.75万元，2021年前后部分二手房单价超过20万元以上，润玺一期175平方米户型又以单价为17.5万元成交的曲线显示核心区项目价格波动较大，持有周期、买入价格以及具体房源情况都会造成最终结果的不同。
所以，9月40套成交就是华润城目前市场状况的一个切口，交易量比以前大，一些房源的价格上升了，买卖双方的预期也正在发生变化，在此之前并没有所有的房源同时涨价的情况发生，并不能说明之后会一直保持同样的速度。
金九银十是否还能实现承诺，还得看政策执行情况、贷款条件落实程度以及挂牌量多少以及真实网签数据多少。“金九银十”的能否继续兑现，要从政策执行状况、贷款条件的落实情况出发进行考量。华润城不只拥有“网红盘”的标签，更重要的是具体房源成交记录、总价、贷款成本及议价空间等。
量起来了，价格稳定了一些，但是还需要更多的连续数据来判断本轮修复可以走多远。
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